archand de biens et facturation électronique 2026 : double régime

Le statut de marchand de biens cache un paradoxe fiscal que la réforme de 2026 va exposer au grand jour. Environ 30 000 professionnels exercent cette activité en France, dont la quasi-totalité applique le régime spécial de TVA sur marge. La réponse à la question est tranchée : oui, le marchand de biens est concerné par la facturation électronique, et il l’est trois fois plutôt qu’une. E-invoicing pour les ventes professionnelles, e-reporting pour les ventes à particuliers, e-reporting complémentaire pour transmettre le calcul de la marge.

Ce cumul d’obligations explique pourquoi le marchand de biens figure dans notre dossier consacré aux statuts à régime particulier face à la facturation électronique, aux côtés des LMNP et des activités B2C pures. Le métier n’est pas exclu du dispositif. Il est traité par un régime dérogatoire que la communication officielle minimise. La TVA sur marge ne disparaît pas avec la réforme. Elle se digitalise, et elle se rend lisible en temps réel par l’administration fiscale.

L’argument du gouvernement tient en une formule : moderniser sans changer les règles de fond. Sauf que le passage à la facturation électronique s’accompagne d’un transfert silencieux des règles de TVA immobilière vers un nouveau code, le CIBS, dont les références déclaratives basculent dès le 1ᵉʳ septembre 2026. Trois obligations qui se superposent, un cadre juridique qui change de nom, et une traçabilité automatique des flux que la DGFiP n’avait encore jamais eue à ce niveau de granularité.

I — Le mythe officielCe que la DGFiP veut bien dire sur les marchands de biens.

La doctrine officielle sur le marchand de biens face à la réforme tient en deux lignes répétées partout : vous êtes concerné, le régime de la marge est maintenu, votre logiciel s’adapte. C’est techniquement vrai. C’est surtout incomplet. Le marchand de biens n’est pas un assujetti comme les autres, et la facturation électronique ne fait pas que numériser ses factures. Elle expose son activité au croisement automatique des données fiscales.

Le calendrier officiel et ses oublis

Deux dates structurent l’entrée en vigueur. Le 1ᵉʳ septembre 2026, toutes les entreprises françaises assujetties à la TVA doivent pouvoir recevoir des factures électroniques. Cela concerne les factures de travaux, d’honoraires de notaire, d’architectes, de diagnostiqueurs, de courtiers. Aucune marge de manœuvre. Le 1ᵉʳ septembre 2027, les TPE et PME, donc la quasi-totalité des marchands de biens, basculent dans l’obligation d’émission des factures électroniques et de transmission des données via le circuit du e-reporting pour les activités à clientèle particulier.

L’oubli des sites officiels concerne le calendrier intermédiaire. Entre les deux dates, le marchand reçoit des factures électroniques structurées de tous ses fournisseurs, mais continue d’émettre des factures classiques à ses clients particuliers. Cette période de coexistence dure douze mois pleins. Elle implique de gérer deux flux différents en simultané, avec deux conformités différentes, et de prouver à l’administration que la transition technique a bien été préparée.

Pourquoi l’activité n’est pas « hors champ » malgré son régime spécial

Certains marchands de biens supposent qu’un régime particulier de TVA équivaut à une exclusion du dispositif. La confusion vient d’une lecture rapide de l’article 297 A du CGI, qui pose le calcul sur la différence entre prix de vente et prix d’achat. Ce régime dérogatoire ne sort pas du périmètre. Il y entre par un canal spécifique. Une opération en TVA sur marge avec un acheteur professionnel reste une opération entre deux assujettis établis en France soumise à TVA française, donc obligatoirement traitée en e-invoicing.

II — Les chiffres réelsLe vrai coût et la vraie complexité opérationnelle.

Le coût pour un marchand de biens isolé tient en trois lignes : abonnement plateforme agréée, paramétrage du double régime, accompagnement comptable pour les premières opérations sous le nouveau cadre. Concrètement, la facture annuelle dépasse rarement 1 200 € sur les plateformes intégrées qui acceptent la TVA sur marge nativement. Mais le coût caché se trouve ailleurs : dans la charge de paramétrage, dans le risque de mauvaise option, dans l’exposition à un contrôle automatisé.

Trois obligations qui se superposent sur la même opération

Une opération typique de marchand de biens vendant à un particulier déclenche aujourd’hui un seul flux comptable. À partir de septembre 2027, elle déclenche trois flux distincts. La facture de vente part en e-reporting car l’acheteur est un particulier. Le calcul de la marge part en e-reporting complémentaire avec prix d’achat, prix de vente et TVA due. Les factures de travaux reçues en amont entrent par e-invoicing. La même opération génère ainsi trois transmissions différentes à la DGFiP, chacune avec son format, son timing, ses contrôles.

Pour une vente à un professionnel, la mécanique change encore. La facture passe en e-invoicing via la plateforme agréée, le calcul de marge en e-reporting séparé, et l’acte authentique signé chez le notaire reste exigible en parallèle. Cette superposition n’existait pas dans le régime déclaratif classique, où la déclaration CA3 suffisait à transmettre les agrégats mensuels ou trimestriels. La granularité demandée par la réforme est sans précédent.

Sanctions : ce que la loi de finances 2026 a changé

La loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026, a multiplié par plus de trois le montant des amendes. L’article 1737 du CGI fixe désormais à 50 € par facture non conforme l’amende pour défaut d’émission électronique, contre 15 € auparavant. Le défaut de e-reporting coûte 500 € par transmission manquante, contre 250 € avant la réforme. Le plafond annuel reste à 15 000 € par catégorie, mais s’applique désormais à chacune des trois obligations.

III — L’angle mortLe double régime que la communication officielle évite de détailler.

Le ministère parle de simplification. Les marchands de biens, eux, basculent dans un dispositif qui empile les obligations sans en retirer aucune. Le notaire continue de rédiger ses actes authentiques. La déclaration CA3 ou CA12 reste exigible. Et désormais, l’e-invoicing, l’e-reporting et le e-reporting de marge s’y superposent. Personne, à notre connaissance, n’a publié d’audit indépendant chiffrant le surcoût administratif de cette empilation pour les TPE concernées.

Acte notarié plus facture électronique : la double émission

Sur une vente d’immeuble entre deux assujettis, l’acte authentique signé chez le notaire ne suffit plus à éteindre l’obligation déclarative. Selon la doctrine publiée dans la FAQ officielle de la facturation électronique, un acte notarié comportant toutes les mentions d’une facture entre dans le champ de l’e-invoicing. Mais la pratique montre que la plupart des actes authentiques ne mentionnent pas la totalité des données requises par le format Factur-X. Conséquence directe : le marchand de biens vendeur doit émettre une facture électronique séparée, en parallèle de l’acte, pour rester conforme.

Cette double émission soulève une question opérationnelle non tranchée. Aucune circulaire ne précise quel format de facture électronique doit accompagner un acte notarié, ni qui en porte la charge déclarative entre le notaire et le marchand. La chambre des notaires a publié son propre guide en 2025, mais les modalités pratiques varient d’une étude à l’autre. La situation des LMNP loueurs meublés professionnels présente des problèmes voisins sur la coexistence acte et facture.

Le basculement CIBS et le risque de rejet d’option

L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 a transféré les règles de TVA immobilière du CGI vers le nouveau Code des impositions sur les biens et services, le CIBS Livre II. Ce basculement entre en vigueur le 1ᵉʳ septembre 2026, le même jour que la facturation électronique. Les références déclaratives changent. Les codes d’option pour la TVA sur marge ou la TVA sur prix total changent. Les logiciels comptables doivent être mis à jour avant l’été 2026.

Le risque concret pour un marchand qui continuerait à viser l’ancien article 297 A du CGI dans ses actes : un rejet d’option par l’administration. Or un rejet d’option sur une vente d’immeuble ancien transforme la TVA sur marge en exonération pure, avec perte du droit à déduction en amont et rappel intégral de la TVA déduite sur les travaux. Les premiers retours de cabinets fiscalistes spécialisés depuis avril 2026 documentent déjà des erreurs sur des compromis signés en 2025-2026.

La facturation électronique ne rend pas le marchand de biens hors champ. Elle le rend transparent. Chaque opération devient lisible en temps réel par la DGFiP, avec ses prix, ses marges, ses options. — L’observatoire Stop Facture Électronique

IV — La parade légaleCe qu’un marchand de biens peut organiser avant la bascule.

La conformité n’est pas négociable, mais la qualité de l’exécution se travaille. Trois leviers concrets permettent de neutraliser une grande partie du risque : le choix d’une plateforme adaptée au double régime, la documentation systématique de chaque opération, et la mise à jour des actes types avant l’été 2026. Ce sont les marchands qui auront fait ce travail en amont qui passeront le plus discrètement à travers la première vague de contrôles automatisés.

Choisir une plateforme qui absorbe la TVA sur marge

Toutes les plateformes agréées ne gèrent pas nativement la mention « Régime particulier — TVA sur marge » ni le e-reporting complémentaire. Les solutions généralistes peuvent produire des factures conformes Factur-X, mais oublient le bloc de calcul de marge à transmettre séparément. La liste officielle des plateformes agréées DGFiP publiée sur impots.gouv.fr recense environ 112 acteurs à ce jour, dont seule une fraction est validée pour les régimes particuliers de TVA. Vérifier ce point précis avant de signer un abonnement annuel est moins glamour que comparer les interfaces, mais bien plus utile.

Documenter chaque opération pour neutraliser le risque de contrôle

Avec la traçabilité automatique apportée par le e-reporting, la DGFiP disposera d’une vue temps réel sur les marges déclarées par les marchands de biens. Les écarts entre marge théorique et marge déclarée seront détectés en quelques heures. La parade : constituer en amont un dossier fiscal complet pour chaque opération. Origine de propriété du bien, régime TVA du vendeur précédent, factures de travaux ventilées par poste, échange écrit avec le notaire sur le régime fiscal retenu. La logique de documentation est la même pour les micro-entrepreneurs en franchise de TVA qui restent dans le périmètre déclaratif sans facturer la taxe.

Questions fréquentes

Un marchand de biens en franchise de TVA est-il concerné par la réforme ?

Oui. La franchise de TVA ne sort pas l’activité du statut d’assujetti. Le marchand de biens reste soumis à la facturation électronique et au e-reporting selon le calendrier commun. Seule différence pratique : ses factures émises ne font pas apparaître de TVA, mais elles doivent transiter par une plateforme agréée et respecter le format structuré exigé.

Faut-il émettre une facture électronique en plus de l’acte notarié ?

Dans la plupart des cas, oui. L’acte authentique signé chez le notaire fait foi pour la mutation, mais il ne remplace l’obligation de facturation électronique que s’il contient toutes les mentions d’une facture au sens du format Factur-X. En pratique, la prudence consiste à émettre une facture électronique parallèle pour chaque vente entre deux assujettis, en mentionnant le régime de TVA appliqué.

Quelle plateforme agréée pour un marchand de biens en SASU ou SARL ?

Le critère prioritaire est la prise en charge native de la TVA sur marge et du e-reporting complémentaire. Les plateformes intégrées à un logiciel comptable, comme Pennylane ou Tiime, présentent l’avantage de gérer la liasse fiscale et la production des déclarations CA3 dans le même outil. Les plateformes pures émission, comme YouSeeMe ou Indy, conviennent aux structures plus simples avec un expert-comptable externalisé.

Le e-reporting de la marge est-il automatique avec la plateforme agréée ?

Pas systématiquement. Le e-reporting standard transmet les agrégats de transactions. Le e-reporting complémentaire spécifique à la TVA sur marge demande la saisie d’un prix d’achat, d’un prix de vente et d’une TVA calculée. Seules les plateformes ayant intégré le bloc déclaratif « régimes particuliers » produisent cette transmission sans manipulation manuelle. À défaut, le marchand doit saisir l’information à chaque opération.

Que risque-t-on en cas de non-conformité au 1ᵉʳ septembre 2026 ?

L’absence de plateforme agréée désignée entraîne une mise en demeure de trois mois. Sans régularisation, une amende de 500 € s’applique, puis 1 000 € par trimestre tant que la situation persiste. Une première infraction régularisée spontanément ou dans les 30 jours d’une demande de l’administration est en principe exonérée de sanction, mais cette tolérance ne joue qu’une fois sur quatre années glissantes.